Baggrund og formål

Baggrund

Nyborg Byråd har, på baggrund af et lavt udbud af byggegrunde til parcelhuse og tæt-lav boligbyggeri i Ullerslev, truffet beslutning om udarbejdelse af nærværende lokalplan.

Området ved Kertemindevej, der ligger med tilknytning til den eksisterende by, er udlagt til boligformål i kommuneplanen. Der er behov for udlæg af nye arealer til åben-lav boligbyggeri med det formål, at kunne tilbyde borgerne muligheden for at opføre og bo i et parcelhus eller tæt-lav bolig. Ibrugtagning af området ved Kertemindevej vil medvirke til at opfylde kommuneplanens målsætning om at Nyborg Kommunes centerbyer Ullerslev og Ørbæk fortsat skal være attraktive bosætningsbyer med et bredt udbud af boliger.

Lokalplanen dækker halvdelen af det byudviklingsområde, der er udlagt i Kommuneplan 2017 i form af arealet på den østlige side af Kertemindevej. Arbejdet med byudviklingsplanerne har været informeret af en indledende inddragelse i form af en markvandring på arealerne 20. marts 2018.

Området skal udvikles i etaper, så udviklingen sker i planområdets sydlige og østlige del, der er det mest bynære område, og som kobler sig op på den eksisterende by i det nordlige Ullerslev. Den første etape muliggøres med denne lokalplan mens lokalplanen kun sætterne rammerne for den videre udvikling mod nord. Før denne udvikling kan realiseres kræver det en fornyet lokalplanlægning for disse videre etaper.

Hele planområdet er indvindingsopland til to lokale vandværker. Området kan anvendes til bymæssige formål i form af boliger uden væsentlig risiko for forurening af grundvandet, såfremt en række forhold respekteres. Der tinglyses derfor et forbud mod anvendelse af pesticider og sprøjtegift i hele planområdet.

Byrådet har på denne baggrund besluttet at udarbejde nærværende lokalplan med det formål at skabe et varieret og bæredygtigt boligområde af akitektonisk høj kvalitet med miljømæssige og rekreative værdier, der respekterer vandindvindingsinteresserne i området.

Figur 1: Skråfoto af byudviklingsområderne nord for Ullerslev. Øverst i billedet vises nærværende plans område (afgrænset med rød streg) og det område, der skal udbygges til boligområde. Vest for Kertemindevej (nedenfor planområdet på billedet) vises det område, der på længere sigt også skal udvikles til boligområde.

Formål

Det er lokalplanens primære formål at udlægge arealer til åben-lav og tæt-lav boliger i sammenhæng med den eksisterende by i Ullerslev. Planen skal skabe sammenhængende friarealer mellem boligerne, der kan medvirke til at sikre gode betingelser for nedsivning af regnvand i planområdet og binde området sammen som grønne kiler med et stisystem.

Den nordlige del af planområdet udlægges til et større naturområde, som knytter sig op mod et eksisterende grønt bælte, som er udlagt til Grønt Danmarkskort (forslag). Formålet er at muliggøre et sammenhængende naturområde med rekreativ værdi, i den del af planområdet som er mest kuperet, og som kan medvirke til at sikre en god nedsivning af regnvand i planområdet, da hele området er indvindingsopland til to lokale vandværker.

Lokalplanen skal skabe et attraktivt boligområde i den del af planområdet, hvor der kun må opføres åben-lav boligbyggeri, som understøttes af at give mulighed for en høj grad af variation i materialevalg, og der lægges op til anvendelse af sunde og bæredygtige materialer. Området skal også fremstå som et attraktivt boligområde ved at sikre facadelinjer mod boligvejene, som skal sikre sammenhæng i det arkitektoniske udtryk i boligområdet.

Lokalplanen skal sikre et attraktivt boligområde i den del af planområdet, hvor der kun må opføres tæt-lav boligbyggeri, som understøttes af at skabe et ensartet udtryk i byggeriet gennem ensartet materialevalg for at skabe sammenhæng i arkitekturen. Variation i området skal i stedet opnås ved at sikre forskudte facadelinjer, som skal understøtte et levende og organisk boligbyggeri.

Boligområdet skal tilpasses den eksisterende by i Ullerslev, så der skabes en arkitektonisk sammenhæng mellem planområdets sydlige del og den eksisterende bebyggelse på Hasselvænget og Pilevænget i Ullerslev. Det skal sikre en sammenhæng til den eksisterende by og en glidende overgang ind i det nye boligområde.

Lokalplanen skal desuden sikre, at området landskabeligt udformes med et gennemgående grønt helhedspræg i form af de grønne kiler mellem boligerne, der binder området sammen og kan tilbageholde regnvand og sikre nedsivning.

Figur 2: Planområdet består hovedsageligt af arealer, der i dag benyttes til landbrug. Til højre i billedet ses cykelstien mellem Ullerslev og Flødstrup og længst til højre anes Kertemindevej. I baggrunden skimtes Ullerslev by.