Bestemmelser

I henhold til § 15 i lov om planlægning (lovbek. nr. 1157 af 01/07/2020) fastsættes herved følgende bestemmelser for lokalplanområdet.

1.1 Det er lokalplanens formål:

at udlægge arealer til ny byzone med åben-lav og tæt-lav boliger samt et større naturområde i landzone,

at muliggøre et attraktivt boligområde i grønne omgivelser med mulighed for variation i materialevalg og udformning,

at sikre at bebyggelse og beplantning tilpasses landskabets særlige ådalskarakter og nærheden til åen, og

at sikre et større rekreativt naturområde i tilknytning til det nye boligområde og de eksisterende naturarealer langs Ørbæk Å.

2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr. nr. 15b og del af matr. nr. 15l af Ørbæk by, Ørbæk samt alle parceller, der udstykkes herfra.

2.2 Lokalplanområdet opdeles i tre delområder, som vist på kortbilag 2.

2.3 Delområde 1 og 2 overføres med denne lokalplan til byzone.

Med lokalplanen overføres delområde 1 og 2 fra landzone til byzone. Delområde 3 (naturområdet) fastholdes derimod i landzone.

3.1 Lokalplanområdets anvendelse fastsættes til boligområde.

3.2 Delområdernes anvendelse fastsættes som følger:

  • Delområde 1 må kun anvendes til boligområde i form af åben-lav bebyggelse.
  • Delområde 2 må kun anvendes til boligområde i form af tæt-lav bebyggelse.
  • Delområde 3 må kun anvendes til rekreativt naturområde og friareal med mulighed for indpasning regnvandsbassin, mindre læskure ifm. eventuelt dyrehold og legeområde.

Åben-lav bebyggelse er typisk parcelhuse. Tæt-lav bebyggelse er typisk række-, kæde- eller dobbelthuse.

4.1 Udstykning af parceller til åben-lav bebyggelse skal ske efter principperne på bilag 4.

4.2 Der må ikke udstykkes grunde til åben-lav boliger på under 700 m2 og på over 1.000 m2.

4.3 Der må ikke udstykkes grunde til tæt-lav boliger på under 250 m2. Der kan udstykkes til én eller flere ejendomme med flere boliger pr. ejendom. 

4.4 Der må ikke ske udstykning inden for delområde 3.

4.5 Udlæg til vej og fælles fri- og opholdsarealer kan ikke medregnes i grundstørrelsen.

Efter byggelovens § 10 A, skal der, når der opføres mere end ét enfamiliehus til helårsbeboelse på en ejendom, sikres at bebyggelsen opføres og anbringes således, at hver boligenhed med tilhørende grundareal kan udstykkes til en selvstændig ejendom med lovlig vejadgang.

5.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Sentvedvej, som vist på kortbilag 2.

5.2 Der udlægges boligvej i området med en principiel placering som vist på kortbilag 2 i form af privat fællesvej, udformet som dobbeltsporet boligvej og med en kørebanebredde på minimum 5,5 meter. Der skal anlægges vendemulighed inden for området, udført i henhold til vejreglerne, og dimensioneret til renovationsbil. 

5.3 Til hver grund kan der etableres én overkørsel i en bredde på maksimalt 6 meter.

5.4 Der udlægges stier, der forbinder friarealet i øst med boligerne i området, og som kobles på eksisterende stisystem i syd med en principiel placering, som angivet på kortbilag 2.

5.5 Stier skal udlægges med 3 meters bredde og anlægges med stenmel eller grus.

Veje og stier skal af hensyn til handicappede brugere så vidt muligt udformes efter anvisningerne i DS-håndbogen "Udearealer for alle". I tilfælde hvor det ikke kan opfyldes fuldstændigt, skal der laves løsninger, som tilgodeser så mange handikappede brugere som muligt.

6.1 For åben-lav boligbebyggelse skal der inden for den enkelte grund etableres minimum 2 p-pladser til biler pr. bolig.

6.2 For tæt-lav boligbebyggelse skal der etableres minimum 1,5 p-plads til biler pr. bolig. Minimum 1 p-plads til biler pr. tæt-lav bolig skal etableres i tilknytning til boligen og resten kan etableres på fælles parkeringsplads.

6.3 Ved anlæg af fælles parkeringsplads med mere end 9 pladser skal minimum to af pladserne etableres som handicappladser til hhv. almindelig bil og kassebil (3,5 meter x 5 meter / 4,5 meter x 8 meter).

6.4 For tæt-lav boligbebyggelse skal der etableres minimum 3 cykel p-pladser pr. 100 m² etageareal.

Ladestanderbekendtgørelsen indfører krav om forberedelse og etablering af ladestandere til biler ifm. nybyggeri.

7.1 Lyskilder på ubebyggede arealer og langs stier og boligveje skal være afskærmet og nedadvendt og må maksimalt have en lyspunktshøjde på 4 meter over terræn. 

8.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige:

  • 30 for åben-lav boligbebyggelse (delområde 1).
  • 40 for tæt-lav boligbebyggelse (delområde 2).

8.2 Der må ikke ske bebyggelse inden for delområde 3 med undtagelse af:

  • et mindre læskure på op til 30 m2 i forbindelse med driftsorienteret dyrehold i lokalplanområdet. 
  • en legeplads efter bestemmelserne i § 10.

8.3 Boligbebyggelse inden for delområde 1 må ikke opføres nærmere skel mod nabo og sti end 2,5 meter. 

8.4 Bebyggelse inden for delområde 2 må kun placeres inden for det på kortbilag 2 afgrænsede byggefelt. 

8.5 Rækkehusbebyggelse (delområde 2) med flere end to sammenhængende boliger må kun placeres således, at boligernes facader forskydes ift. hinanden gennem frem- eller tilbagetrækning på min. 1 meter.

8.6 Bebyggelse inden for planområdet må ikke opføres i mere end 2 etager.

8.7 Bebyggelse må ikke opføres i en højde på mere end 7,5 meter over det omgivende terræn, fastlagt i forhold til niveauplanet for den enkelte grund.

8.8 Boligbebyggelse inden for det på kortbilag 5 markerede "område med begrænset mulighed for terrænregulering" må kun etableres som parterreplan, så terrænforskelle optages i bygningen.

De bebyggelsesregulerende bestemmelser er fastsat med udgangspunkt i byggeretten i Bygningsreglement 2018, dog med følgende undtagelse herfra:

  • Begrænsning af den maksimale højde til 7,5 m på grund af et ønske om at begrænse bebyggelsens påvirkning af landskabet.

Området udlagt til boligformål er relativt kuperet. Der kan derfor være behov for at tilpasse en boligbebyggelse til grundens terræn, fx ved at arbejde med forskudte planer, evt. som parterreplan. I en mindre del af området fastsættes det, at boligbebyggelse skal etableres som parterreplan, så terrænforskelle optages i bygningen. Se nedenstående illustration.

​Der vil typisk være behov for fastlæggelse af et eller flere niveauplaner, hvis en grund er meget kuperet eller skrånende. Et niveauplan fastsættes af kommunen i forbindelse med byggesagsbehandlingen på baggrund af fremsendt opmåling fra landinspektør, der beskriver grundens terrænkoter. Se nedenstående illustration.

Byggefeltet efter § 8 stk. 4 er afgrænset på følgende måde:

Illustration af princip for facadeforskydning, jf. § 8 stk. 5:

​9.1 Boligbebyggelse må kun fremtræde med facader i murværk, teglsten (blank, pudset eller vandskuret) eller træ (ikke bjælkekonstruktioner og krydsende hjørner). Mindre bygningsdele må fremtræde i andre materialer.

9.2 Facader på boligbebyggelse og sekundær bebyggelse må kun fremstå i materialernes naturlige farve, sort, jordfarver eller en blanding af disse med hvid eller sort, se bilag 3.

9.3 Tage må ikke udformes med en taghældning over 45 grader.

9.4 Tagbeklædning på boliger må kun udføres med tagsten af tegl, eternitskifer, naturskifer eller betontagsten.

9.5 Der må ikke anvendes reflekterende tagmaterialer på boligbebyggelse og sekundær bebyggelse, dvs. tagbeklædninger må ikke være med reflekterende materialer med en glansværdi over 10. Bestemmelsen gælder ikke for anlæg til indvinding af solenergi.

9.6 Tagflader må uanset stk. 4 udformes som grønne tage og begrønnes med sedum eller anden vandabsorberende vegetation. 

9.7 Såfremt der etableres anlæg til indvinding af solenergi skal anlægget placeres på bygningens tag og følge tagfladens hældning. På flade tage må anlæg gives en hældning, der sikrer en tilstrækkelig udnyttelsesgrad under hensyntagen til anlæggets visuelle fremtræden. Anlæg til indvinding af solenergi skal ligge inden for bygningshøjden, som fastsat i § 8 stk. 7.

Stativer, rammer og lignende til opsætning af solenergianlæg må ikke have reflekterende/blanke dele eller overflader, der medvirker blændende reflekser og afføder nabogener, gener for trafik eller lignende.

Uanset § 9 stk. 4 og stk. 5 må tagflader udføres i solpaneler.

9.8 Skiltning må kun ske i forbindelse med liberalt erhverv fra egen bolig. Der må kun opsættes ét skilt på maksimalt 0,5 m2 på hver ejendom. Skiltet skal monteres på facaden i forbindelse med indgang til virksomheden, alternativt på terræn på egen grund uden at overstige 1 meter over terræn til overkant af skiltet.

Jordfarver er varme nuancer af gul, rød, brun og grøn som de traditionelle dodenkop og umbra. Jordfarver anses ikke for at være kraftige i farven, som eksempelvis postkasserød, græsgrøn eller solsikkegul.

Undtagelsen fra § 9 stk. 4 og 5 i § 9 stk. 7 skal gøre det muligt at lave tagflader, hvor tagmaterialet er solpaneler (paneler med solceller til produktion af elektricitet). 

10.1 Delområde 3 må kun udlægges som engareal i græsser med urter, dog med mulighed for indpasning af et regnvandsbassin, en legeplads og stier. Der må ikke plantes træer eller buske højere end 1,5 m.

10.2 Legeområde til boligområdet skal placeres i forbindelse med den på kortbilag 2 udlagte sti. 

10.3 Hegn mod skel må kun etableres som levende hegn. Hegn mod vej må ikke placeres nærmere skel end 0,5 m. Levende hegn kan suppleres med trådhegn på op til 1,5 m, hvis trådhegnet placeres bag det levende hegn ift. skel.

10.4 Der gælder følgende bestemmelser for terrænregulering inden for delområde 1 og 2:

  • Inden for det på kortbilag 5 markerede "område med begrænset mulighed for terrænregulering" må der ikke foretages terrænændringer med mere end +/- 25 cm og kun op til 2,5 meter fra en boligs facader, dog ikke nærmere skel end 1 meter. Der må ikke bruges støttemure til terrænregulering. 
  • I den resterende del af delområde 1 må der ikke ved indretning af grundene foretages terrænændringer med mere end +/- 25 cm. Det naturlige terræn skal bibeholdes 1 meter fra skel, og der må ikke bruges støttemure til terrænregulering.
  • I delområde 2 må der ved terrænregulering mellem boligen og skel mod syd ikke etableres større terrænspring end 25 cm. Det naturlige terræn skal bibeholdes 1 meter fra skel
  • Uden for de enkelte boliggrunde kan der uanset ovenstående tillades større terrænregulering i det omfang det er nødvendigt af hensyn til vandafledning, fx til etablering af vandrender og lignende, og til etablering af den på kortbilag 2 viste stiforbindelse.

10.5 Der må ikke foretages terrænregulering inden for delområde 3 med undtagelse af terrænregulering til håndtering og opmagasinering af overfladevand, fx til etablering af vandrender, regnvandsbassiner og lignende.

10.6 Der må ikke ske oplag eller opbevaring af uindregistrerede biler, campingvogne, både, trailere eller lignende på fælles parkeringspladser, veje eller på andre fælles ubebyggede arealer.

10.7 Containere må ikke opbevares på private eller fælles arealer.

Grundvand (alle delområder)

10.8 Veje, parkeringspladser og kørearealer skal være befæstet med en tæt belægning med fald mod afløb, hvorfra der sker kontrolleret afledning af overfladevand til kloak (spildevandssystemet). Alternativt kan vandet opsamles og afledes særskilt til regnvandssystemet med forudgående dokumenteret rensning.

10.9 Overfladevand fra terræn (med undtagelse af veje, parkeringspladser og kørearealer, jf. stk. 9) skal nedsives på egen grund.

10.10 Regnvandsbassiner skal etableres med en tæt membran, godkendt af grundvandsmyndigheden.

10.11 Olie og kemikalier skal opbevares i egnede beholdere, der enten er dobbeltvæggede eller placeret under tag og beskyttet mod vejrlig. Beholderne skal stå på en oplagsplads med tæt belægning uden afløb eller med afspærringsventil og sikret mod påkørsel.

10.12 Områder, hvor der oplagres eller håndteres olie eller kemikalier skal være indrettet således, at spild kan holdes inden for et afgrænset område og uden mulighed for afløb til jord, grundvand, overfladevand og kloak. Området eller opsamlingssump skal som minimum kunne rumme indholdet af opbevaringsenhederne i området.

10.13 Håndtering af væsker samt farligt affald skal ske på befæstet areal. Eventuelt spild skal straks opsamles.

Bestemmelser for terrænregulering sættes pga. et ønske om at fastholde landskabets karakter mellem åen og de nye boliger.

Der stilles restriktive krav til håndtering af overfladevand, da området ligger i et grundvandsbeskyttet område.

11.1 Bebyggelse skal tilsluttes offentligt spildevandsanlæg inden ibrugtagning.

11.2 Inden ibrugtagning af bebyggelsen skal fælles arealer være anlagt. Herunder hører legeområde, jf. §10 stk. 2 og adgangsveje, tilkørselsarealer og parkeringsarealer, jf. §§5 og 6.

11.3 Fælles opholdsarealer skal senest være beplantede førstkommende vækstsæson efter byggeriets opførelse.

12.1 I forbindelse med udstykning skal der oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af grunde indenfor lokalplanområdets delområde 1 og 2, dog med undtagelse af ejer af matr. nr. 15b af Ørbæk by, Ørbæk. Grundejerforeningen skal oprettes senest, når halvdelen af boligerne i området er taget i brug eller når Byrådet kræver det.

12.2 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af private fællesveje, stier og fælles friarealer inden for lokalplanens delområde 1 og 2.

12.3 Grundejerforeningernes vedtægter skal godkendes af Byrådet.

Ejer af matr. nr. 15b af Ørbæk by, Ørbæk fritages for medlemsskabspligt fordi ejeren af denne ejendom har vejadgang direkte fra offentlig vej (Sentvedvej) og ikke ligger i tilknytning til de i området udlagte friarealer og derfor ikke har direkte gavn af de anlæg, som grundejerforeningen pålægges at vedligeholde. 

En lokalplan fastlægger udviklingen af et område, og der må, når planen er vedtaget, ikke etableres byggeri eller anlæg i modstrid med planen.

Lokalplanen regulerer kun fremtidige forhold. Byggeri og anlæg som er lovligt etableret før lokalplanen, kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke pligt til at etablere de byggerier og anlæg som lokalplanen beskriver, men når de etableres skal det ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser.

Private tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen.

Dispensation fra lokalplanen (Planlovens §§ 19 og 20)

Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.

Ekspropriation efter lokalplanen

Byrådet kan i medfør af § 47, stk. 1, i planloven ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan eller byplanvedtægt og for varetagelse af almene samfundsinteresser.

Ekspropriation er tvungen afståelse af ejendom og kan efter Grundlovens § 73 kun ske ifølge lov hvor almenvellet kræver det og mod fuldstændig erstatning.

Efter praksis gælder desuden en række betingelser, som skal være opfyldt ved en ekspropriation. Ekspropriationen skal således være lovlig, nødvendig og tidsmæssigt aktuel for realiseringen af ekspropriationsformålet. Herudover skal ekspropriationen være rimelig i den konkrete situation.